こんにちは。
建物賃貸借契約（以下契約）を締結し、借主が賃料等を支払いしない場合にはそれを原因として契約を解除できます。裁判上の話でいいますと、賃料等3か月の滞納でほぼ解除でき、契約上の解除条項が２か月であればそれで解除できる可能性もあります。２か月で解除しないだろうとも思いますが、滞納５か月で提訴後、借主が３か月分だけ振り込んできて解除無効を主張したときにはその条文が活きてきます。たまに解除条項を３か月や６か月でうたっている契約書を拝見することもありますが、少なめの滞納で早期に債務名義（判決）を取得したいと考えている場合は足かせになるのではないかなと思います。気をつけなければいけないのは民法第５４１条ただし書きのもとでは債務不履行が軽微の場合は解除が認められない可能性が考えられ、５４１条成立前にも後にも地裁レベルでは賃料等滞納を原因として解除後、被告（借主）が全額入金し、賃貸物件の継続使用を強く訴えたケースでは原告（貸主）敗訴することもありました。
さて、契約解除を内容証明郵便で発送する場合の考え方ですが、弁護士さんに依頼して建物明渡訴訟を提起するまでを視野にいれているのではなく、そこまで悪質ではない賃借人に注意喚起のつもりで発送するようなイメージの方は内容証明が適しているといえます。実際に建物明渡訴訟をするなら内容証明を弁護士が弁護士名で発送しますから、行動がダブルこともありません。内容証明の中身ですが、契約の概要、滞納の事実と金額、支払期日、解除について言及するかどうか、その他付け加えるかですかね。日付もいれたほうがいいでしょう。せっかく内容証明をだすのですから賃料等を清算していただき、今後の賃貸経営にプラスになるような賃借人に産まれかわってもらえるといいなと思います。また退去されているかたで賃料等の清算をしていない方に対しても内容証明は有効な手段です。弊所でも、上記のような内容証明の作成代行の相談業務をすることができます。事件性があるなど紛争のある案件についてはお受けすることはできないのですが、建物明渡に詳しい弁護士事務所を紹介するなどの対応をとることも可能です。お気軽に問い合わせください。
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